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Exemple concret d'une simulation lmnp

L’investissement locatif LMNP ouvre droit à des avantages fiscaux non-négligeables. Cependant, il n’est pas évident de calculer la rentabilité de ce type de placement, notamment l’amortissement. Une simulation lmnp permet de simuler la rentabilité d’un investissement locatif LMNP.

 

 

L’amortissement

L’amortissement est très important dans un investissement locatif LMNP, car il permet à l’investisseur d’effectuer une opération fiscalement neutre. Il faut savoir toutefois que la valeur de l’amortissement ne change pas quelle que soit la durée (20 ou 30 ans).

Son calcul s’effectue en multipliant la base, le taux et le temps, qu’on doit diviser par 360. En LMNP, il ne doit pas être calculé en fonction du coût de l’ensemble de l’immobilier parce que chaque composant d’un bien s’amortit selon un taux et une durée différente.

Une toiture représente généralement 8% du prix total d’un bien et la durée de son amortissement est généralement de 25 ans, avec un taux moyen de 4%. Bien plus coûteux, les aménagements intérieurs peuvent représenter jusqu’à 15% de la valeur d’un appartement, mais en règle générale, ils s’amortissent en 12 ans avec un taux moyen de 8,33%.

Pour information, les meubles et le terrain ne sont pas amortissables. Ces éléments s’amortissent généralement en 10 ans, avec un taux d’environ 10% par an.

Le calcul de l’amortissement d’un composant

Pour un bien de 250 000 € avec un terrain d’une valeur de 25 000 €, le calcul de l’amortissement d’un composant s’effectue en soustrayant le coût de l’investissement de celui du foncier. Ensuite, il suffit de multiplier le résultat avec la part du composant dans le prix total de l’immobilier (8% dans le cas de la toiture).

Ce premier calcul permet de déterminer la valeur à amortir. Pour connaître l’amortissement mensuel, il faut multiplier cette valeur avec le taux moyen (4% dans le cas de la toiture), puis avec 31/360.

Il est à noter que l’investisseur peut bénéficier des avantages fiscaux offerts par le dispositif Censi-Bouvard. Toutefois, en optant pour les réductions d’impôt de cette loi, il peut pratiquer un amortissement du bâti. La défiscalisation Censi-Bouvard est uniquement intéressante pour les personnes qui ont un taux marginal d’imposition compris entre 0 et 14%.

Pour se faire une idée précise de la rentabilité d’un investissement locatif LMNP, il est conseillé d’effectuer une simulation lmnp. Cette simulation lmnp permet de visualiser les flux financiers générés par l'acquisition d'un bien immobilier LMNP.

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